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Abrir el radar
Metodología · el motor del radar

Cómo puntuamos cada señal

Obra y suelo se ordenan desde evidencia pública. Las ofertas comerciales son un carril distinto: mostramos sus datos publicados y separamos lo que tiene un cruce público enlazado de lo que aún no prueba. No te decimos si comprar: reducimos la asimetría de información.

Metodología revisada el · v3

Modelo de lecturaLa señal se separa antes de ordenarse
  1. 01
    FuenteAutoridad · documento · fecha
  2. 02
    CoberturaMedido · declarado · ausente
  3. 03
    Riesgo + cronologíaDos ejes, nunca una promesa
SalidaFicha trazable

El índice ayuda a ordenar después; no completa huecos ni compensa una bandera crítica.

Definiciones citables

Estos términos conservan el mismo significado en fichas, ofertas, zonas e informes.

Señal MADES
Registro ambiental público observado por OJOPY. No equivale a permiso municipal, inicio de obra, disponibilidad ni venta.
Cruce comercial
Anuncio atribuible y fechado enlazado a la misma identidad. Sin coincidencia verificable, la cronología comercial queda no determinada.
Pairing
Precio y superficie visibles que pertenecen a la misma unidad publicada. OJOPY no combina operandos de unidades distintas.
Benchmark
Cohorte de proyectos comerciales distintos, de la misma tipología y superficie similar, en el radio viable más estrecho. Una cohorte débil o dispersa se oculta.
Confianza
Etiqueta de cobertura y calidad de los datos medidos. No es una probabilidad de éxito del proyecto.
Vigencia
Estado derivado de fechas absolutas de fuente y comprobación. Una referencia histórica no se presenta como disponibilidad actual.
Accionabilidad
Siguiente paso de revisión producido por reglas de evidencia y riesgo. Nunca es una recomendación de compra o venta.
Actividad pública
Trámites o publicaciones observados en fuentes identificadas. No demuestra entregas, ventas ni inversión ejecutada.

1 · Qué medimos

Cada señal se recorre por capas. No es una tasación ni un dictamen: es un mapa de lo observado en fuentes identificadas, sus límites y los datos que siguen ausentes.

El proyectoQué es, qué se promete, en qué etapa está y qué señal pública lo destapó (registro ambiental en MADES/SIAM, registro, anuncio).
La ubicaciónZona, entorno, acceso y contexto observado de anuncios y comparables. No predice la demanda ni la facilidad de reventa o alquiler de este activo.
El promotor / la entidadQuién está detrás, qué historial público tiene y si la entidad consta y es identificable en los registros públicos.
Señales públicasRegistros, licencias, anuncios y rastro digital que confirmen (o contradigan) lo que se promete.
Precio / m² y comparablesCómo se sitúa el precio frente a inmuebles parecidos de la misma zona.
Documentación pública y faltanteQué consta en las fuentes abiertas, qué debería existir y qué brilla por su ausencia.
Promesas de rentaQué operandos expone la promesa y cómo se compara con la evidencia disponible de alquiler; OJOPY no valida una rentabilidad futura.
Banderas rojasInconsistencias, ausencias y condiciones observadas que requieren revisión legal, de obra, entrega, precio o liquidez.
PreguntasLo concreto que conviene llevar al vendedor, al abogado o al escribano.

2 · Cómo lo hacemos

Cruzamos fuentes públicas con datos de comparables de la zona. El motor ordena lo disperso, mide cobertura y riesgo sobre fuentes públicas, y marca qué falta y qué queda sin respaldo de una fuente pública.

Lo importante no es la lectura a secas, sino su procedencia. El Expediente OJOPY identifica la fuente y la fecha cuando están disponibles, distingue cálculos derivados y deja explícitos los campos sin respaldo atribuible.

Cruzamosfuentes públicas + comparables de precio y renta de la zona.
El motor ordenaagrupa señales, mide el riesgo y marca lo que falta — el veredicto es algorítmico, nunca recomendación de compra.
Procedencia disponiblemostramos fuente y fecha cuando constan; si faltan o una lectura es derivada, se indica en vez de completar el hueco.

2b · Dos estados temporales, no uno

OJOPY no usa «Momento» como una etiqueta que mezcle antigüedad y presencia comercial. La fecha MADES y la cronología frente a un anuncio responden preguntas distintas y se publican por separado.

Recencia de señalMide cuánto tiempo ha pasado desde la fecha utilizable de la fuente MADES: muy reciente, reciente, madura, antigua o sin fecha disponible.
Cruce comercialSolo compara MADES con un anuncio atribuible y fechado: no determinado, primicia confirmada, ya era público o coincidente.
Regla fail-closedSin anuncio atribuido y fechado no afirmamos ni que hubo primicia ni que el proyecto ya era público. Los comparables de zona no sustituyen ese cruce.

3 · Cómo leer el índice

El índice 0-100 sirve para ordenar señales de manera consistente dentro de OJOPY. Es ordinal: no es una probabilidad de éxito, una tasación, una rentabilidad esperada ni una medición científica calibrada.

Una diferencia pequeña —por ejemplo, 62 frente a 58— no debería decidir nada por sí sola. Lee primero el grado y la banda; después revisa qué datos están cubiertos, qué falta y qué fuentes sostienen cada hallazgo.

Vista públicamuestra bandas por dimensión para evitar una precisión aparente sin contexto.
Expediente OJOPYmuestra el índice exacto junto a sus drivers, fuentes y datos faltantes.
Cambios del modelouna recalibración puede mover el índice sin que cambien el proyecto ni el mercado; el historial la identifica por separado y reinicia la comparación.

3b · Cómo leer las ofertas comerciales

Una oferta comercial no es una ficha de obra: parte de una publicación comercial observada. La agrupamos solo cuando nombre, desarrolladora y dirección/zona coinciden exactamente, mostramos los datos que publica y no reutilizamos el índice ni las letras S–F del radar.

Ficha comercialIndicamos cuántos de seis campos básicos están publicados: nombre, desarrolladora, dirección, tipo, precio y superficie. El conteo describe disponibilidad de datos, no una ficha completa del proyecto ni una valoración.
Cruce públicoSolo marcamos un cruce como enlazado cuando existe una coincidencia verificable. Indicamos si el trámite MADES es administrativo, relacionado con obra o aún sin clasificar: una auditoría o cambio de titularidad no acredita obra ni eleva la ficha. “Aún no enlazado” es trabajo pendiente de OJOPY, no una afirmación de que no exista expediente.
Etapa declaradaSolo mostramos preventa, en pozo, en construcción, entrega inmediata o terminado si la fuente comercial lo expresa con esas palabras y conservamos la frase de origen. No inferimos una etapa desde un identificador numérico.
Qué no afirmaNo inferimos permiso, avance de obra, entrega, solvencia, contrato, rentabilidad ni si deberías comprar. Esas verificaciones siguen pendientes aunque la tarjeta tenga seis campos comerciales publicados.
FechasDistinguimos la incorporación a OJOPY de la última comprobación de OJOPY. No mostramos una fecha de publicación o actualización del portal si no la tenemos como dato de origen.

4 · Pesos, ausencias y penalizaciones

Los pesos son relativos dentro de cada tipo de activo. En obra, la mezcla activa aproximada es: ubicación 21%, contexto temporal del índice 19%, contexto de renta 16%, promotor 15%, tracción de mercado 10%, rastro documental público 10%, liquidez 5% y saturación 4%.

En suelo: ubicación 26%, precio de tierra 20%, rastro documental 16%, liquidez 12%, saturación 10%, contexto temporal del índice 8%, tracción 5% y loteador 3%. Esa contribución numérica no sustituye los dos estados públicos anteriores. Renta y plazos de obra no puntúan un suelo crudo.

Dato desconocidoes null, no cero. No se interpreta como malo ni se rellena con una suposición.
Efecto de la ausenciael cálculo se renormaliza sobre lo medido, pero baja la cobertura y la confianza; con menos de 50% de cobertura el grado queda limitado, y con menos de 30% no supera D.
Presión de riesgomanda el peor riesgo observado y se añade una fracción de los demás riesgos relevantes. A partir de 75/100 la señal pasa a revisión crítica.
Versionesel modelo actual es v3. Si cambian pesos o reglas, el historial marca la recalibración y reinicia la comparación para no atribuírsela al proyecto.
Validación históricapublicamos validaciones retrospectivas contra fuentes fechadas, incluyendo contraejemplos y fallos de matching. No presentamos todavía el índice como modelo predictivo calibrado.

5 · Escala de riesgo

Cada bloque del Expediente OJOPY lleva un nivel de riesgo. Lo que no se pudo verificar no se da por bueno: se marca como información insuficiente.

BajoLas reglas no detectan conflictos relevantes en los campos cubiertos; los datos ausentes siguen siendo desconocidos.
MedioLas reglas señalan puntos que conviene aclarar; la banda no autoriza ni frena una decisión.
AltoLas reglas señalan banderas relevantes que requieren evidencia y revisión profesional.
CríticoLas reglas detectan una contradicción o presión de riesgo crítica; prioriza su revisión antes de decidir.
Información insuficienteLa cobertura no basta para una lectura; pide documentación y conserva los huecos como desconocidos.

6 · Lectura preliminar

Cerramos con uno de cinco estados de lectura. Describen el resultado de reglas sobre los datos cubiertos y sus huecos; nunca significan «compra» ni «no compres».

VigilarLa cobertura o la evidencia fechada aún es limitada; el siguiente paso es observar cambios.
Pedir evidenciaFaltan datos o fuentes atribuibles para resolver los huecos señalados.
CompararHay comparables disponibles para contrastar la señal, con sus límites y dispersión visibles.
Investigar a fondoHay detalle disponible para revisar fuentes, huecos y riesgos; no equivale a aprobar el proyecto.
Revisión críticaLas reglas señalan banderas o presión de riesgo que deben revisarse antes que el resto de la lectura.

La lectura organiza evidencia y ausencias; no certifica el proyecto ni recomienda comprar.

7 · El límite honesto

  • No sustituye a un abogado ni a un escribano: prepara mejor al comprador, no reemplaza la revisión legal.
  • No garantiza que el proyecto sea seguro ni que la inversión salga bien.
  • No somos broker ni vendemos inmuebles.
  • Busca reducir la asimetría de información: hacer visibles riesgos, límites y preguntas antes de decidir.
  • Una fecha ambiental puede preceder o seguir a la comercialización; la ventaja temporal solo se afirma contra una fuente concreta y fechada.
Abrir el radarVer ofertasElige evidencia pública para obra y suelo; usa Ofertas para investigar inventario comercial con sus límites a la vista.

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Grafo de investigación

Seis rutas relacionadas, elegidas por función y no por volumen.

01Explorar señales de obra y sueloRegistros públicos, fechas, cobertura y huecos por señal.02Contrastar ofertas comerciales observadasPrecio y superficie publicados con fuente y límites visibles.03Comparar zonas con evidencia fechadaDistribución, frescura y contextos que pueden quedar sin medir.04Revisar la guía de due diligenceQué documento pedir para cada afirmación antes de reservar.05Leer el caso auditado y sus controlesCronología comprobable, contraejemplos y límites del informe.06Preparar una compra desde el extranjeroTítulo, catastro, permisos y excepción fronteriza con fuentes.