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Metodología · el motor del radar

Cómo puntuamos cada señal

Obra y suelo se ordenan desde evidencia pública. Las ofertas comerciales son un carril distinto: mostramos sus datos publicados y separamos lo que tiene un cruce público enlazado de lo que aún no prueba. No te decimos si comprar: reducimos la asimetría de información.

1 · Qué medimos

Cada señal se recorre por capas. No es una tasación ni un dictamen: es un mapa de lo verificable en fuentes públicas y de lo que aún no lo es.

El proyectoQué es, qué se promete, en qué etapa está y qué señal pública lo destapó (registro ambiental en MADES/SIAM, registro, anuncio).
La ubicaciónZona, entorno, acceso, demanda y qué tan líquida es la reventa o el alquiler.
El promotor / la entidadQuién está detrás, qué historial público tiene y si la entidad consta y es identificable en los registros públicos.
Señales públicasRegistros, licencias, anuncios y rastro digital que confirmen (o contradigan) lo que se promete.
Precio / m² y comparablesCómo se sitúa el precio frente a inmuebles parecidos de la misma zona.
Documentación pública y faltanteQué consta en las fuentes abiertas, qué debería existir y qué brilla por su ausencia.
Promesas de rentaSi las rentabilidades prometidas se sostienen contra el mercado real de alquiler.
Banderas rojasLo que puede salir mal: legal, de obra, de entrega, de precio o de liquidez.
PreguntasLo concreto que conviene llevar al vendedor, al abogado o al escribano.

2 · Cómo lo hacemos

Cruzamos fuentes públicas con datos de comparables de la zona. El motor ordena lo disperso, mide cobertura y riesgo sobre fuentes públicas, y marca qué falta y qué queda sin respaldo de una fuente pública.

Lo importante no es el veredicto a secas, sino la trazabilidad: cada hallazgo queda ligado a su fuente. En el Evidence Brief de cada señal puedes ver de dónde sale cada afirmación, y separar lo confirmado de lo que aún está sin verificar.

Cruzamosfuentes públicas + comparables de precio y renta de la zona.
El motor ordenaagrupa señales, mide el riesgo y marca lo que falta — el veredicto es algorítmico, nunca recomendación de compra.
Todo trazablecada hallazgo apunta a su fuente: ves qué se encontró y de dónde sale.

3 · Cómo leer el índice

El índice 0-100 sirve para ordenar señales de manera consistente dentro de OJOPY. Es ordinal: no es una probabilidad de éxito, una tasación, una rentabilidad esperada ni una medición científica calibrada.

Una diferencia pequeña —por ejemplo, 62 frente a 58— no debería decidir nada por sí sola. Lee primero el grado y la banda; después revisa qué datos están cubiertos, qué falta y qué fuentes sostienen cada hallazgo.

Vista públicamuestra bandas por dimensión para evitar una precisión aparente sin contexto.
Evidence Briefmuestra el índice exacto junto a sus drivers, fuentes y datos faltantes.
Cambios del modelouna recalibración puede mover el índice sin que cambien el proyecto ni el mercado; el historial la identifica por separado y reinicia la comparación.

3b · Cómo leer las ofertas comerciales

Una oferta comercial no es una ficha de obra: parte de una publicación activa. La agrupamos solo cuando nombre, desarrolladora y dirección/zona coinciden exactamente, mostramos los datos que publica y no reutilizamos el índice ni las letras S–F del radar.

Ficha comercialIndicamos cuántos de seis campos básicos están publicados: nombre, desarrolladora, dirección, tipo, precio y superficie. El conteo describe disponibilidad de datos, no una ficha completa del proyecto ni una valoración.
Cruce públicoSolo marcamos un cruce como enlazado cuando existe una coincidencia verificable. Indicamos si el trámite MADES es administrativo, relacionado con obra o aún sin clasificar: una auditoría o cambio de titularidad no acredita obra ni eleva la ficha. “Aún no enlazado” es trabajo pendiente de OJOPY, no una afirmación de que no exista expediente.
Etapa declaradaSolo mostramos preventa, en pozo, en construcción, entrega inmediata o terminado si la fuente comercial lo expresa con esas palabras y conservamos la frase de origen. No inferimos una etapa desde un identificador numérico.
Qué no afirmaNo inferimos permiso, avance de obra, entrega, solvencia, contrato, rentabilidad ni si deberías comprar. Esas verificaciones siguen pendientes aunque la tarjeta tenga seis campos comerciales publicados.
FechasDistinguimos la incorporación a OJOPY de la última comprobación de OJOPY. No mostramos una fecha de publicación o actualización del portal si no la tenemos como dato de origen.

4 · Pesos, ausencias y penalizaciones

Los pesos son relativos dentro de cada tipo de activo. En obra, la mezcla activa aproximada es: ubicación 21%, momento de la señal 19%, contexto de renta 16%, promotor 15%, tracción de mercado 10%, rastro documental público 10%, liquidez 5% y saturación 4%.

En suelo: ubicación 26%, precio de tierra 20%, rastro documental 16%, liquidez 12%, saturación 10%, momento 8%, tracción 5% y loteador 3%. Renta y plazos de obra no puntúan un suelo crudo.

Dato desconocidoes null, no cero. No se interpreta como malo ni se rellena con una suposición.
Efecto de la ausenciael cálculo se renormaliza sobre lo medido, pero baja la cobertura y la confianza; con menos de 50% de cobertura el grado queda limitado, y con menos de 30% no supera D.
Presión de riesgomanda el peor riesgo observado y se añade una fracción de los demás riesgos relevantes. A partir de 75/100 la señal pasa a revisión crítica.
Versionesel modelo actual es v2. Si cambian pesos o reglas, el historial marca la recalibración y reinicia la comparación para no atribuírsela al proyecto.
Validación históricapublicamos validaciones retrospectivas contra fuentes fechadas, incluyendo contraejemplos y fallos de matching. No presentamos todavía el índice como modelo predictivo calibrado.

5 · Escala de riesgo

Cada bloque del Evidence Brief lleva un nivel de riesgo. Lo que no se pudo verificar no se da por bueno: se marca como información insuficiente.

BajoSeñal limpia, sin alertas relevantes en lo que se pudo verificar.
MedioHay puntos a vigilar o aclarar, pero nada que frene de entrada.
AltoAparecen banderas serias; conviene evidencia antes de seguir.
CríticoHay un problema grave o un dato que no cuadra; no avanzar sin revisión.
Información insuficienteFaltan datos para opinar; pedir documentación antes de decidir.

6 · Veredicto preliminar

Cerramos con uno de cinco estados de la evidencia. Son preliminares y describen lo que se pudo cruzar — el veredicto es una lectura algorítmica sobre fuentes públicas, nunca un «compra» ni un «no compres».

VigilarLa señal es débil o muy temprana; se sigue sin acción.
Pedir evidenciaLa confianza o el nivel de validación aún no alcanzan; faltan datos o confirmaciones públicas.
CompararInteresante: contrástala contra comparables antes de mover ficha.
Escalar a expertoLo verificable encaja y merece revisión profesional independiente (abogado o escribano).
Revisión críticaAparecen banderas o presión de riesgo que, hoy, pesan más que el atractivo.

El veredicto describe la evidencia, no recomienda comprar; la decisión siempre es tuya.

7 · El límite honesto

  • No sustituye a un abogado ni a un escribano: prepara mejor al comprador, no reemplaza la revisión legal.
  • No garantiza que el proyecto sea seguro ni que la inversión salga bien.
  • No somos broker ni vendemos inmuebles.
  • Lo que reduce es la asimetría de información: ver los riesgos a tiempo y llegar a la mesa con las preguntas correctas.
  • Una fecha ambiental puede preceder o seguir a la comercialización; la ventaja temporal solo se afirma contra una fuente concreta y fechada.
Ver el radarVer PREVENTAElige evidencia pública para obra y suelo; usa PREVENTA para investigar una oferta comercial con sus límites a la vista.

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