Rentabilidad real vs. prometida en Paraguay: cómo no comprar el folleto
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Lo esencial
La rentabilidad bruta divide ingreso anual por inversión; la neta descuenta vacancia, gestión, expensas, mantenimiento, impuestos y otros costos verificables. Sin operandos, periodo y fuente, el porcentaje anunciado permanece declarado y no es una promesa ni una proyección validada por OJOPY.
El material comercial puede publicar porcentajes de rentabilidad sin exponer todos sus operandos. OJOPY no adopta un rango general: trata cada porcentaje como una declaración hasta que se pueda reconstruir con periodo, renta, ocupación, inversión y costos atribuibles.
Bruto no es neto
Primero identifica si el cálculo publicado es bruto —ingreso anual dividido por inversión— o neto, después de vacancia, gestión, mantenimiento, expensas, impuestos y otros costos atribuibles. Sin esa distinción no se pueden comparar dos porcentajes.
| Operando | Prueba que pedir | Si falta |
|---|---|---|
| Inversión total | Precio, gastos y equipamiento atribuibles | El denominador queda incompleto |
| Ingreso | Renta, periodo y ocupación observada o supuesto declarado | No existe un numerador verificable |
| Costos | Expensas, gestión, vacancia, mantenimiento e impuestos aplicables | Solo puede hablarse, como máximo, de bruto |
De dónde sale el número
- ¿Es de la propia microzona o un promedio nacional? Una estimación con anuncios de la misma cuadra vale mucho más que «la media del país».
- ¿Qué ocupación asume? Exige el porcentaje, periodo y fuente; una ocupación anunciada no es una observación independiente.
- ¿Quién lo calculó? Si lo calculó quien vende, trátalo como punto de partida, no como dato.
Cómo mirarlo en serio
Pide el supuesto detrás del número (ocupación, tarifa, gastos) y compáralo con datos reales de la zona. Castiga el escenario optimista. Y recuerda que la rentabilidad depende también de comprar bien: un precio inflado de entrada hunde cualquier yield. De ahí que convenga leer el precio del m² por zona y hacer la due diligence sobre fuentes públicas antes de fiarte del folleto. Las señales y sus comparables, en el radar.
OJOPY no publica aquí un rango de rentabilidad ni valida una proyección. No garantizamos rentabilidad y esto no es asesoramiento financiero.
Fuentes comprobadas y límite
- Metodología OJOPYMetodología
- Guía OJOPY de due diligenceMetodología
Límite editorial: No publicamos un rango de rentabilidad vigente ni asesoramiento financiero. El resultado depende de supuestos y documentos propios de cada unidad y estrategia.
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